Правовая информация
Владение недвижимостью в Таиланде для иностранных покупателей
Общая информация для клиентов
Новые жилые комплексы в Таиланде обычно выдерживают единые стандарты в рамках проекта:
- дома и придомовая территория находятся внутри огороженного периметра;
- обеспечены базовые элементы инфраструктуры: парковка, охрана, въезд со шлагбаумом и круглосуточное видеонаблюдение;
- квартиры, как правило, передаются с полной отделкой и мебелью, готовыми для заселения;
- общие зоны — которые могут включать бассейн, детскую площадку, тренажёрный зал, библиотеку, домашний кинотеатр и игровую комнату — обычно доступны без дополнительной платы;
- в каждом комплексе есть управляющая компания, отвечающая за общие территории.
Эта управляющая компания может также заниматься сдачей вашего объекта в аренду и переводом дохода на ваш банковский счёт, пока вы находитесь за пределами Таиланда. Перечень услуг и размер комиссий различаются от комплекса к комплексу и указываются в документах конкретного проекта.
Владение недвижимостью в Таиланде
В Таиланде существуют две основные формы владения жилой недвижимостью: фрихолд (полная собственность) и лизхолд (долгосрочная аренда).
Собственность в двух словах
Чем может владеть иностранный покупатель в Таиланде?
Три типичные ситуации, у каждой свои условия. Подходящую для конкретного объекта структуру должен подтвердить независимый тайский юрист.
Что вы покупаете?
Квартира в кондоминиуме
Фрихолд в пределах иностранной квоты
- Главное условие
- Фрихолд для иностранца зависит от права покупателя на него и от иностранной квоты здания: до 49 % общей площади квартир, а не их количества. Любой другой вариант требует юридической проверки конкретного случая.
Что вам принадлежит и что проверить: Квартира в кондоминиуме
- Вам может принадлежать
- Сама квартира — с правом продать, сдать, подарить или передать по наследству.
- Независимый юрист проверяет
- Титул и вхождение квартиры в иностранную квоту. Платёжные документы и требования уточните у юриста и банка, через который идёт оплата.
Объект в аренде
Лизхолд: зарегистрированная долгая аренда
- Главное условие
- Первоначальный зарегистрированный срок — до 30 лет. Любое продление — отдельная договорённость в будущем, и оно не гарантировано.
Что вам принадлежит и что проверить: Объект в аренде
- Вам может принадлежать
- Право пользоваться объектом в течение срока аренды; его можно передать, унаследовать или сдать на оставшийся срок.
- Независимый юрист проверяет
- Кому принадлежит объект аренды, зарегистрирована ли аренда и что на самом деле говорят условия продления и передачи.
Вилла или дом с землёй
Строение и земля — отдельные вопросы
- Главное условие
- Землю иностранцы сейчас купить в собственность не могут. Права на землю обычно оформляются арендой или через законно созданную тайскую компанию; схемы с номинальными акционерами незаконны.
Что вам принадлежит и что проверить: Вилла или дом с землёй
- Вам может принадлежать
- Строение, которое может принадлежать вам на праве фрихолда.
- Независимый юрист проверяет
- Титул Chanot, домовую книгу, аренду земли или структуру компании и то, кто её контролирует.
Общая информация, а не юридическая консультация. Законы, квоты и практика меняются, и ни одна структура не подходит всем покупателям и всем объектам.
Фрихолд
При фрихолде покупатель получает полное право собственности на объект и вправе продавать, сдавать в аренду, дарить или передавать его по наследству.
- Иностранные граждане могут владеть до 49 % жилой площади в кондоминиуме — это «иностранная квота». Оставшийся 51 % закреплён за гражданами Таиланда или зарегистрированными в Таиланде юридическими лицами и обычно называется тайской квотой.
- Корпоративные структуры при определённых обстоятельствах могут позволить иностранцам приобрести объект из тайской квоты. Доступность и уместность такого решения зависят от конкретного проекта, а также от действующего на тот момент законодательства и практики.
- Налоги, сборы, регистрационные пошлины и расходы на передачу права варьируются в зависимости от сделки и распределяются между сторонами согласно договору купли-продажи; применимые ставки следует уточнять в Земельном департаменте или у квалифицированного консультанта для конкретной сделки.
Лизхолд
Лизхолд представляет собой долгосрочную аренду. Первоначальный зарегистрированный срок аренды может составлять до 30 лет. Любое продление или пролонгация сверх первоначального срока — это отдельная договорённость, заключаемая позднее, на условиях законодательства Таиланда и при наличии действительного соглашения и регистрации на тот момент; такое продление не гарантировано.
- Объекты в лизхолде остаются пригодными для передачи, наследования и сдачи в аренду в течение оставшегося срока аренды.
- Рыночная стоимость объектов в лизхолде обычно несколько ниже, чем у сопоставимых объектов во фрихолде.
- Налоги, сборы, регистрационные пошлины и расходы на передачу права при лизхолде варьируются в зависимости от сделки; применимые ставки следует уточнять в Земельном департаменте или у квалифицированного консультанта на момент сделки.
Оформление вилл через компанию
Виллы и таунхаусы с земельным участком часто оформляются по схеме из двух договоров, разделяющей право собственности на строение, которое может принадлежать на праве фрихолда, и права на землю. Тайское законодательство в настоящее время не разрешает иностранным гражданам приобретать землю в собственность, поэтому права на землю обычно оформляются в лизхолд или через тайскую компанию.
- Тайская компания, используемая в связи с правами на землю, должна быть создана на законных основаниях, с реальными акционерами, владеющими действительными долями в компании; схемы с номинальными акционерами, при которых доли формально держатся в интересах иностранной стороны без её реального участия, являются незаконными по законодательству Таиланда.
- То, как структурирована такая компания и какими правами и полномочиями фактически обладает каждый акционер, определяется тайским корпоративным правом; покупателям не следует предполагать какой-либо определённый уровень контроля или права подписи без получения независимой юридической консультации.
- Покупателю принадлежат доли в компании, а компании — права на землю, при этом строение оформляется отдельно.
- Правоустанавливающие документы на землю в Таиланде обычно включают титул Chanot и домовую книгу (Bluebook), в которой указываются сведения о собственности на строение.
Юридические, налоговые и практические последствия таких структур сложны и могут изменяться. Всегда получайте независимую консультацию у квалифицированного тайского юриста и, при необходимости, у налогового консультанта, прежде чем действовать.