Как иностранцу купить недвижимость на Пхукете: право собственности, процесс и расходы

Руководство написано для тех, кто живёт за пределами Таиланда или недавно приехал и рассматривает покупку квартиры в кондоминиуме, виллы или земельного участка на Пхукете, но хочет понять основные правила до того, как смотреть объявления. Здесь описано, что может иметь в собственности иностранный покупатель, как работает иностранная квота в кондоминиумах, какие схемы встречаются при покупке домов и земли, как проходит сделка шаг за шагом, какие виды сборов взимаются в земельном управлении и чем вторичный рынок отличается от новостройки.

Руководство не касается виз, налогового резидентства, финансирования и наследования и не является юридической консультацией. Тайское право применяется к конкретному документу на собственность, конкретному зданию и конкретному покупателю, поэтому самый надёжный ответ по вашей сделке даёт независимый юрист, который читает документы. Закон не обязывает привлекать юриста к каждой обычной сделке, но независимая юридическая проверка настоятельно рекомендуется. Planetarium Real Estate — не юридическая фирма, не налоговый консультант, не визовое агентство и не банк.

Тайское право чётко разделяет квартиры в кондоминиуме и землю. Иностранный покупатель может владеть квартирой в кондоминиуме в полной собственности (freehold) на своё имя — в пределах лимита, который Закон о кондоминиумах устанавливает для каждого зарегистрированного кондоминиума: квартиры, принадлежащие иностранцам, в сумме не могут превышать 49 % общей площади всех квартир этого кондоминиума. С землёй иначе. По общему правилу иностранный покупатель не может владеть землёй на своё имя; Земельный кодекс и связанные с ним законы предусматривают лишь узко определённые установленные законом исключения, каждое со своими условиями и разрешениями (например, квалифицированные инвестиции по правилам, установленным законом, или законодательство о поощрении инвестиций). Это исключительные пути со своими требованиями, а не обычный способ купить жильё, и в этом руководстве они так и рассматриваются.

Дом или вилла стоит на земле, поэтому вопрос распадается на два. Само здание может принадлежать иностранцу как право, отдельное от земли; земля под ним оформляется иным способом — чаще всего по договору аренды, зарегистрированному в земельном управлении. Тайское право ограничивает аренду недвижимости 30 годами: более длительный срок сокращается до 30 лет, а продление — это новая регистрация в своё время, которую сегодняшнее обещание гарантировать не может. Настоящая тайская компания, действующая в соответствии с тайским законодательством, может владеть землёй или домом на своё имя, но тогда объект принадлежит компании: владение её акциями не означает личного владения её активами, а у компании есть собственные юридические, бухгалтерские и налоговые обязанности. Это не короткий путь к собственному дому. Схемы, при которых тайские номинальные владельцы держат землю или акции компании — владельца земли в интересах иностранца, запрещены тайским законодательством, и это руководство не рекомендует никаких схем; любую предложенную вам схему, прежде чем на неё полагаться, дайте оценить своему юристу.

Практический вывод для Пхукета: большинство иностранных покупателей либо владеют квартирой в кондоминиуме в пределах квоты, либо владеют виллой и арендуют землю под ней. С этим пониманием смотрите квартиры на продажу на Пхукете и виллы на продажу на Пхукете.

Каждый зарегистрированный кондоминиум ведёт учёт площади, принадлежащей иностранцам. Пока доля иностранцев в кондоминиуме меньше 49 %, квартиру можно передать иностранному покупателю в полную собственность; когда квота исчерпана, остальные квартиры иностранцам продаются только в долгосрочную аренду (лизхолд). Застройщики обычно сначала продают квартиры из иностранной квоты — поэтому в объявлениях встречаются пометки «иностранная квота» или «тайская квота». При покупке юридическое лицо кондоминиума (управляющая организация здания) выдаёт письмо, подтверждающее долю иностранцев; Департамент земель требует его для регистрации перехода права.

Чтобы зарегистрировать квартиру на имя иностранца, покупатель должен подпадать под одно из оснований, предусмотренных Законом о кондоминиумах. Для покупателя, живущего за рубежом, обычный путь — ввезти средства в Таиланд в иностранной валюте, и подтверждение, как правило, должно покрывать как минимум цену покупки. При переводе на сумму от 50 000 долларов США (или эквивалент) банк-получатель в Таиланде, как правило, выдаёт форму валютной операции (Foreign Exchange Transaction Form, FET); при меньшей сумме банк может предоставить иное подтверждение поступления валюты — например, письмо банка или кредитовое авизо; достаточно ли его, зависит от того, что выдаёт банк-получатель в Таиланде и что принимает земельное управление. До отправки денег спросите в банке, какой документ он выдаст для вашей суммы и как оформить назначение перевода, и сохраните подтверждение для земельного управления. Покупатели с постоянным видом на жительство в Таиланде и некоторые другие категории, названные в законе, получают право на ином основании и проходят не совсем ту же процедуру; какой путь относится к вам, скажет ваш юрист.

Прежде чем бронировать квартиру, запросите письменно три вещи: входит ли квартира в иностранную квоту, каков размер взносов за общие территории за квадратный метр и взноса в резервный фонд, и есть ли у юридического лица кондоминиума долги или споры. На страницах квартиры и пентхаусы описано, что сейчас есть в продаже.

Покупка виллы иностранцем обычно включает два отдельных права: аренду земли и право собственности на дом, который на ней стоит. Аренда регистрируется в земельном управлении в документе на землю. Право собственности на дом — отдельный вопрос: его нужно самостоятельно установить и подтвердить документами (какие документы его доказывают для конкретного дома, проверяет ваш юрист) и зарегистрировать в земельном управлении, если этого требует закон. Домовая книга (табиен бан, «синяя книжка») показывает, кто проживает по адресу; сама по себе она не доказывает, кому принадлежит здание. Аренда на срок более трёх лет должна быть заключена письменно и зарегистрирована, иначе она действует только три года; максимальный срок — 30 лет. Что бы ни писали в буклете о «30 + 30 + 30», гарантирован только зарегистрированный срок: будущие продления не гарантированы, какой бы ни была репутация застройщика, и к сегодняшним обещаниям продлений стоит относиться осторожно, а не полагаться на них. Ваш юрист читает договор аренды на предмет срока, формулировки о продлении, условий уступки и наследования, а также того, что происходит при продаже земли собственником, и проверяет, чем подтверждено право собственности на дом.

Виллы на Пхукете в основном расположены в закрытых посёлках со своими правилами, охраной и общей инфраструктурой, поэтому к цене добавляются взносы посёлка, а в некоторых проектах — услуги управления арендой, если вы планируете сдавать дом. Запросите регламент посёлка и действующий размер взносов до принятия решения. Наша страница вилл и страницы районов, например Банг Тао и Лагуна, описывают посёлки, которые мы сейчас предлагаем.

По общему правилу иностранный покупатель не владеет землёй на Пхукете на своё имя, а установленные законом исключения узки и обусловлены. Земля важна для иностранцев прежде всего тогда, когда они арендуют участок и строят на нём виллу — с зарегистрированной арендой и правом собственности на дом, оформленным на ваше имя; любой другой путь, включая владение через настоящую тайскую компанию, требует независимой юридической консультации и не является коротким путём. Такие решения принимаются с юристом, а не с агентом. Мы же можем показать вам участки, которые сейчас продаются, объяснить, какой документ на землю есть у каждого из них, и познакомить вас с продавцом.

Бронирование. Когда объект выбран, продавец или застройщик просит подписать договор бронирования и внести депозит, который снимает объект с продажи на согласованный срок, пока идут проверки. Перед оплатой прочитайте, при каких условиях депозит удерживается и когда он возвращается.

Проверка (due diligence). Ваш юрист проверяет документ на собственность в земельном управлении (тип документа, зарегистрированного собственника, ипотеку, аренду, сервитуты и другие зарегистрированные права и обременения), законный подъезд с дороги общего пользования, зонирование и правила землепользования для участка, разрешение на строительство и, если проект их требует, экологические разрешения; для кондоминиума — регистрацию здания по Закону о кондоминиумах, подтверждение того, что квартира может быть передана в рамках иностранной квоты, и справку об отсутствии задолженности (debt-free certificate) по квартире от юридического лица кондоминиума; для проекта на стадии строительства — необходимые ему разрешения и регистрации (они различаются для кондоминиума и посёлка вилл) и проверку застройщика и компании-продавца, например её регистрации, руководителей и судебных споров; а также отчётность юридического лица кондоминиума и задолженности. Независимая юридическая проверка этих пунктов настоятельно рекомендуется до подписания договора купли-продажи.

Договор купли-продажи. Договор фиксирует цену, график платежей, кто оплачивает какие сборы в земельном управлении, дату передачи и что входит в сделку (мебель, техника, парковка). Для новостройки он также фиксирует этапы строительства и средства защиты при их срыве. Настоятельно рекомендуем подписывать его только после проверки юристом.

Оплата. Для квартиры, покупаемой в полную собственность через перевод валюты из-за рубежа, средства, покрывающие как минимум цену покупки, переводятся в иностранной валюте, как описано выше, и заблаговременно, чтобы банк успел выдать форму FET или иное подтверждение, которое требует земельное управление. Поэтапные платежи при покупке на стадии строительства следуют графику из договора; спросите юриста, как отправлять каждый платёж, чтобы на момент регистрации была подтверждена вся сумма.

Регистрация в земельном управлении. Два основных вида покупки регистрируются по-разному. Для квартиры в кондоминиуме переходит право собственности, и документ на квартиру переоформляется на имя покупателя. Для виллы аренда земли вносится в документ на землю, а переход права на дом оформляется документами и, если этого требует закон, регистрируется отдельно; эти две процедуры не обязательно проходят одинаково. Регистрация происходит в провинциальном земельном управлении — в присутствии сторон или представителя по доверенности, нередко вашего независимого юриста. У земельного управления есть собственная форма доверенности и требования к документам, а доверенность, подписанную за пределами Таиланда, может потребоваться нотариально заверить и легализовать, например в посольстве или консульстве Таиланда, прежде чем её примут. Причитающиеся сборы и налоги оплачиваются при регистрации, а обновлённые документы, как правило, выдаются в тот же день.

Передача объекта. Вам передают ключи, счётчики, опись мебели, документы юридического лица кондоминиума и регистрацию в посёлке или доме. Сохраняйте каждую квитанцию и каждый документ сделки: они понадобятся при продаже.

Роль Planetarium. Мы подбираем объекты под ваш бюджет, районы и цель покупки; показываем их лично на Пхукете или по видеосвязи, если вы ещё не на острове; и координируем общение и документы между вами, вашим юристом и продавцом или застройщиком вплоть до передачи объекта. Юридическая проверка и регистрация — работа вашего юриста; мы работаем вместе с ним, а не вместо него.

Суммы, причитающиеся в земельном управлении, определяются тайским законодательством и оценочной стоимостью, которую земельное управление присваивает объекту; они меняются и зависят от объекта, поэтому запросите письменный расчёт для вашей конкретной сделки. Виды расходов, которые стоит заложить, таковы.

Регистрационный сбор (сбор за переход права), взимаемый с оценочной стоимости земельного управления по министерским постановлениям, изданным на основании Земельного кодекса и Закона о кондоминиумах. Специальный налог на предпринимательскую деятельность (specific business tax), который уплачивает продавец, если объект продаётся в рамках бизнеса или в течение нескольких лет после приобретения, согласно Налоговому кодексу (Revenue Code) и королевскому декрету к нему; когда он не применяется, вместо него на сделку начисляется гербовый сбор, так что оба никогда не взимаются вместе. Подоходный налог продавца с дохода от продажи, удерживаемый у источника и собираемый земельным управлением при регистрации. При аренде земли — регистрационный сбор и гербовый сбор по договору аренды, рассчитываемые от стоимости аренды, а не от перехода права. Для кондоминиума — взнос в резервный фонд при переходе права и далее взносы за общие территории; для виллы — взносы посёлка. Гонорар вашего юриста и агентское вознаграждение, если оно предусмотрено вашим договором. Ставки в этом руководстве намеренно не приводятся: они зависят от оценочной стоимости, вида сделки и положения продавца, а для некоторых покупок жилья иногда вводятся временные льготы по сборам — с условиями в отношении объекта, его цены и покупателя, которые могут к вам не относиться. Какие ставки и льготы действуют на дату вашей регистрации, скажет ваш юрист.

Налоговое законодательство определяет, кто обязан уплатить часть этих сумм: специальный налог на предпринимательскую деятельность или гербовый сбор, а также налог, удерживаемый у источника с продажи, как правило, являются обязанностью продавца. Тем не менее договор купли-продажи может распределить экономическое бремя иначе — например, разделить сбор за переход права или возложить на покупателя сумму, которую по закону уплачивает продавец; это предмет переговоров, а не обычая, и такая договорённость не меняет того, кто является плательщиком перед налоговым органом. До подписания запросите распределение каждого сбора и налога в письменном виде и не считайте ничего решённым, пока это не записано в договоре. Для новостройки частью того же разговора являются график платежей застройщика и возможная рассрочка.

Готовый объект вторичного рынка можно осмотреть в реальном состоянии, у его юридического лица или посёлка есть история, а регистрация возможна сразу после проверок. Вопросы — состояние здания, взносы и возможные задолженности, а также что именно входит в сделку.

Новостройка или проект на стадии строительства даёт современный проект и график платежей, распределённый на время стройки, — ценой рисков сроков и сдачи. Вопросы — разрешения проекта и репутация застройщика, этапы строительства и платежей в договоре, что происходит при задержке передачи и, для кондоминиума, будет ли иностранная квота ещё доступна на момент регистрации, а не только при бронировании.

Западное побережье вокруг Банг Тао и Лагуны, Лаяна, Сурина и Камалы предлагает самый большой выбор курортных кондоминиумов и посёлков вилл с бассейнами — и самые высокие цены. Патонг и Ката — сложившиеся пляжные города юго-запада с большим числом квартир с видом на море. Раваи и Най Харн — жилой юг острова, популярный у тех, кто живёт здесь подолгу, с виллами и небольшими кондоминиумами по более низким стартовым ценам. В глубине острова Кату и Пхукет-Таун подходят для повседневной жизни и отличаются умеренными ценами.

Цены меняются, поэтому в руководстве их нет; каждая страница района и типа недвижимости выше показывает доступные сейчас объекты с запрашиваемыми ценами, а главная страница продажи охватывает весь остров. Если вы переезжаете сюда жить, а не инвестировать, сравнение районов и типов жилья для повседневной жизни — в нашем руководстве о жизни на пенсии на Пхукете.

Приведённые выше правила кратко изложены на основе тайского законодательства и официальной информации, которые имеют силу на тайском языке: Закон о кондоминиумах (Condominium Act) B.E. 2522 (1979), в частности его положения об иностранной собственности и о подтверждении ввоза средств в Таиланд; Земельный кодекс (Land Code) B.E. 2497 (1954) о приобретении земли иностранцами и о номинальном владении; Гражданский и коммерческий кодекс Таиланда о найме недвижимого имущества, включая правило регистрации сроком свыше трёх лет и максимум в 30 лет; перечень регистрационных сборов, налогов и пошлин Департамента земель; страница Налогового департамента о специальном налоге на предпринимательскую деятельность и положения Налогового кодекса об удержании налога при регистрации; а также страница правительственного портала Таиланда об оформлении квартиры в кондоминиуме на иностранца. Эти источники на тайском или английском языке; английские версии тайских законов — неофициальные переводы, и при расхождении применяется тайский текст. Проверено 29 октября 2026 года.