Informacje prawne
Własność nieruchomości w Tajlandii dla zagranicznych nabywców
Informacje ogólne dla klientów
Nowe osiedla mieszkaniowe w Tajlandii zwykle utrzymują spójne standardy w obrębie projektu:
- domy wraz z terenem znajdują się w zamkniętym, ogrodzonym obrębie osiedla;
- zapewnione są podstawowe udogodnienia, takie jak parking, ochrona, wjazd kontrolowany szlabanem i całodobowy monitoring wideo;
- mieszkania są zwykle przekazywane w pełni wykończone i umeblowane, gotowe do zamieszkania;
- części wspólne — które mogą obejmować basen, strefę dla dzieci, siłownię, bibliotekę, salę kinową i pokój gier — są zazwyczaj dostępne bez dodatkowych opłat;
- każde osiedle ma spółkę zarządzającą odpowiedzialną za części wspólne.
Ta spółka zarządzająca może również zajmować się wynajmem Twojej nieruchomości i przekazywaniem dochodu na Twoje konto bankowe podczas Twojej nieobecności w Tajlandii. Zakres usług i pobierane opłaty różnią się między osiedlami i są określone w dokumentach danego projektu.
Własność nieruchomości w Tajlandii
Tajlandia oferuje dwie podstawowe formy własności nieruchomości mieszkalnych: freehold (pełna własność) i leasehold (dzierżawa długoterminowa).
Własność w skrócie
Co może posiadać kupujący z zagranicy w Tajlandii?
Trzy typowe sytuacje, każda z własnymi warunkami. Strukturę właściwą dla konkretnej nieruchomości powinien potwierdzić niezależny tajski prawnik.
Co kupujesz?
Lokal w kondominium
Pełna własność w ramach kwoty zagranicznej
- Kluczowy warunek
- Pełna własność dla cudzoziemca zależy od uprawnień kupującego i kwoty zagranicznej budynku, obejmującej do 49% łącznej powierzchni lokali, a nie ich liczby. Każde inne rozwiązanie wymaga indywidualnej analizy prawnej.
Co posiadasz i co sprawdzić: Lokal w kondominium
- Może należeć do Ciebie
- Sam lokal, z prawem do sprzedaży, wynajmu, darowizny lub przekazania w spadku.
- Niezależny prawnik sprawdza
- Tytuł prawny i to, czy lokal mieści się w kwocie zagranicznej. Dokumenty i wymogi płatności sprawdź z prawnikiem i właściwym bankiem.
Nieruchomość w dzierżawie
Leasehold, zarejestrowana dzierżawa długoterminowa
- Kluczowy warunek
- Początkowy zarejestrowany okres to do 30 lat. Każde przedłużenie to odrębne, późniejsze ustalenie i nie jest gwarantowane.
Co posiadasz i co sprawdzić: Nieruchomość w dzierżawie
- Może należeć do Ciebie
- Prawo do korzystania z nieruchomości przez okres dzierżawy; można je zbyć, odziedziczyć lub wynająć na pozostały czas.
- Niezależny prawnik sprawdza
- Do kogo należy przedmiot dzierżawy, czy dzierżawa jest zarejestrowana i co naprawdę mówią klauzule o przedłużeniu i zbyciu.
Willa lub dom z gruntem
Budynek i grunt to osobne kwestie
- Kluczowy warunek
- Cudzoziemcy nie mogą obecnie kupić gruntu na własność. Prawa do gruntu utrzymuje się zwykle w dzierżawie lub przez tajską spółkę utworzoną zgodnie z prawem; struktury z figurantami są nielegalne.
Co posiadasz i co sprawdzić: Willa lub dom z gruntem
- Może należeć do Ciebie
- Budynek, który może być w pełnej własności.
- Niezależny prawnik sprawdza
- Tytuł Chanot, książkę meldunkową domu, dzierżawę gruntu lub strukturę spółki oraz to, kto ją kontroluje.
Informacje ogólne, nie porada prawna. Prawo, kwoty i praktyka się zmieniają, a żadna struktura nie pasuje do każdego kupującego i każdej nieruchomości.
Freehold (pełna własność)
W ramach freeholdu kupujący uzyskuje pełną własność nieruchomości oraz prawo do jej sprzedaży, wynajmu, darowizny lub przekazania w spadku.
- Cudzoziemcy mogą posiadać do 49% powierzchni mieszkalnej w budynku kondominium — jest to tzw. kwota zagraniczna. Pozostałe 51% jest zastrzeżone dla obywateli Tajlandii lub podmiotów zarejestrowanych w Tajlandii i określane jest zwykle jako kwota tajska.
- Struktury spółkowe mogą w pewnych okolicznościach umożliwić cudzoziemcom nabycie lokali z kwoty tajskiej. To, czy jest to dostępne i właściwe, zależy od konkretnego projektu oraz od prawa i praktyki obowiązujących w danym czasie.
- Podatki, opłaty, koszty rejestracji i koszty przeniesienia własności różnią się w zależności od transakcji i są dzielone między strony zgodnie z umową sprzedaży; obowiązujące stawki należy potwierdzić w Wydziale Gruntów (Land Office) lub u wykwalifikowanego doradcy dla konkretnej transakcji.
Leasehold (dzierżawa długoterminowa)
Leasehold polega na dzierżawie długoterminowej. Początkowy zarejestrowany okres dzierżawy może wynosić do 30 lat. Każde przedłużenie lub prolongata poza okres początkowy stanowi odrębne ustalenie zawierane w późniejszym terminie, podlegające prawu tajskiemu oraz wymagające ważnej umowy i rejestracji w danym momencie — nie jest ono gwarantowane.
- Nieruchomości w leaseholdzie pozostają zbywalne, dziedziczne i możliwe do wynajęcia przez pozostały okres dzierżawy.
- Wartość rynkowa nieruchomości w leaseholdzie jest zwykle nieco niższa niż porównywalnych nieruchomości w pełnej własności.
- Podatki, opłaty, koszty rejestracji i koszty przeniesienia własności przy leaseholdzie różnią się w zależności od transakcji; obowiązujące stawki należy potwierdzić w Wydziale Gruntów (Land Office) lub u wykwalifikowanego doradcy w danym momencie.
Rejestracja willi w spółce
Wille i domy szeregowe obejmujące grunt są często oparte na strukturze dwóch umów, rozdzielającej własność budynku — która może być pełną własnością — od praw do gruntu. Prawo tajskie nie zezwala obecnie cudzoziemcom na nabywanie gruntu na własność, dlatego prawa do gruntu są zwykle utrzymywane w formie dzierżawy długoterminowej albo poprzez tajską spółkę.
- Tajska spółka wykorzystywana w związku z prawami do gruntu musi być zgodnie z prawem utworzona, z rzeczywistymi wspólnikami posiadającymi faktyczne udziały w spółce; struktury z udziałowcami nominowanymi (nominee), w których udziały są formalnie utrzymywane na rzecz strony zagranicznej bez jej rzeczywistego udziału, są niezgodne z prawem tajskim.
- To, jak taka spółka jest ustrukturyzowana oraz jakie prawa i uprawnienia faktycznie posiada każdy wspólnik, wynika z tajskiego prawa spółek; kupujący nie powinni zakładać żadnego określonego poziomu kontroli ani prawa podpisu bez niezależnej porady prawnej.
- Kupujący posiada udziały w spółce, a spółka posiada prawa do gruntu, przy czym budynek jest utrzymywany odrębnie.
- Dokumentacja własności gruntu w Tajlandii obejmuje zwykle tytuł Chanot oraz książkę meldunkową domu („Bluebook”) wskazującą szczegóły własności budynku.
Prawne, podatkowe i praktyczne konsekwencje tych struktur są złożone i mogą ulegać zmianie. Przed podjęciem działań zawsze zasięgnij niezależnej porady u wykwalifikowanego tajskiego prawnika oraz, w razie potrzeby, doradcy podatkowego.