Zakup nieruchomości na Phuket przez cudzoziemca: własność, procedura i koszty

Ten przewodnik jest dla osoby mieszkającej poza Tajlandią lub dopiero przybyłej, która rozważa zakup apartamentu w kondominium, willi lub działki na Phuket i chce poznać podstawowe zasady, zanim zacznie przeglądać oferty. Opisuje, co może posiadać kupujący z zagranicy, jak działa pula dla cudzoziemców w kondominiach, jakie rozwiązania spotyka się przy domach i gruntach, jak krok po kroku przebiega zakup, jakie rodzaje opłat pobiera urząd ziemski i czym różni się rynek wtórny od nowej inwestycji.

Nie obejmuje wiz, rezydencji podatkowej, finansowania ani dziedziczenia i nie jest poradą prawną. Tajskie prawo nieruchomości stosuje się do konkretnego tytułu własności, budynku i kupującego, dlatego najbardziej wiarygodną odpowiedź w sprawie Twojego zakupu daje niezależny prawnik, który czyta dokumenty. Udział prawnika nie jest obowiązkowy przy każdym zwykłym zakupie, ale niezależna weryfikacja prawna jest zdecydowanie zalecana. Planetarium Real Estate nie jest kancelarią prawną, doradcą podatkowym, agencją wizową ani bankiem.

Tajskie prawo wyraźnie rozdziela lokale w kondominium i grunt. Kupujący z zagranicy może posiadać lokal w kondominium na własność (freehold), na swoje nazwisko, w granicach limitu, który ustawa o kondominiach (Condominium Act) wyznacza dla każdego zarejestrowanego kondominium: lokale należące do cudzoziemców nie mogą łącznie przekroczyć 49 % sumy powierzchni wszystkich lokali w tym kondominium. Z gruntem jest inaczej. Co do zasady kupujący z zagranicy nie może posiadać gruntu na swoje nazwisko; kodeks ziemski (Land Code) i powiązane przepisy przewidują jedynie wąsko określone ustawowe wyjątki, każdy z własnymi warunkami i zgodami (na przykład kwalifikowaną inwestycję na zasadach określonych ustawą albo przepisy o wspieraniu inwestycji). To ścieżki wyjątkowe, z własnymi wymaganiami, a nie zwykły sposób kupna domu, i ten przewodnik tak je traktuje.

Dom lub willa stoi na gruncie, więc pytanie rozpada się na dwa. Sam budynek może należeć do cudzoziemca jako prawo odrębne od gruntu; grunt pod nim jest utrzymywany w inny sposób — najczęściej na podstawie dzierżawy zarejestrowanej w urzędzie ziemskim. Tajskie prawo ogranicza najem nieruchomości do 30 lat: dłuższy okres zostaje skrócony do 30 lat, a przedłużenie to nowa rejestracja w odpowiednim czasie, której dzisiejsza obietnica nie może zagwarantować. Rzeczywista tajska spółka działająca zgodnie z tajskim prawem może posiadać grunt lub dom we własnym imieniu, ale nieruchomość należy wtedy do spółki: posiadanie udziałów w spółce nie oznacza osobistej własności jej majątku, a spółka ma własne obowiązki prawne, księgowe i podatkowe. Nie jest to skrót do posiadania domu. Rozwiązania, w których tajscy figuranci trzymają grunt lub udziały spółki posiadającej grunt na rzecz cudzoziemca, są zakazane przez tajskie prawo, a ten przewodnik nie rekomenduje żadnej konstrukcji; każdą proponowaną Ci konstrukcję, zanim się na niej oprzesz, daj ocenić własnemu prawnikowi.

Praktyczny wniosek dla Phuket: większość kupujących z zagranicy albo posiada lokal w kondominium na własność w granicach puli, albo dzierżawi grunt pod willą, którą posiada. Z tą świadomością przeglądaj apartamenty na sprzedaż na Phuket i wille na sprzedaż na Phuket.

Każde zarejestrowane kondominium prowadzi bieżący rejestr powierzchni należącej do cudzoziemców. Dopóki udział cudzoziemców w kondominium jest poniżej 49 %, lokal można przenieść na kupującego z zagranicy na własność; gdy pula się wyczerpie, kolejne lokale można sprzedawać cudzoziemcom tylko w formie dzierżawy. Deweloperzy zwykle najpierw sprzedają lokale z puli dla cudzoziemców — stąd w ofertach dopiski „pula dla cudzoziemców dostępna” lub „pula tajska”. Przy zakupie osoba prawna kondominium (zarząd budynku) wydaje pismo potwierdzające udział cudzoziemców, którego Departament Ziemski wymaga do przeniesienia własności.

Aby zarejestrować lokal na nazwisko cudzoziemca, kupujący musi mieścić się w jednej z podstaw przewidzianych w ustawie o kondominiach. Dla kupującego mieszkającego za granicą zwykłą drogą jest wprowadzenie środków do Tajlandii w walucie obcej, a dowód powinien co do zasady pokrywać co najmniej cenę zakupu. Przy przelewie o równowartości 50 000 dolarów amerykańskich lub więcej tajski bank przyjmujący środki zwykle wystawia formularz transakcji walutowej (Foreign Exchange Transaction Form, FET); przy mniejszej kwocie bank może wydać inny dowód wpływu waluty, na przykład pismo banku lub potwierdzenie uznania rachunku; to, czy wystarczy, zależy od tego, co wystawia tajski bank przyjmujący środki i co akceptuje urząd ziemski. Zanim cokolwiek wyślesz, zapytaj swój bank, jaki dokument wystawi dla Twojej kwoty i jak opisać przelew, i zachowaj dowód dla urzędu ziemskiego. Kupujący z tajską rezydencją stałą i niektóre inne kategorie wskazane w ustawie nabywają na innej podstawie i nie przechodzą dokładnie tej samej procedury; Twój prawnik powie, która droga dotyczy Ciebie.

Przed rezerwacją apartamentu poproś na piśmie o trzy rzeczy: czy lokal należy do puli dla cudzoziemców, ile wynoszą opłaty za części wspólne za metr kwadratowy i składka na fundusz remontowy oraz czy osoba prawna kondominium ma zaległości lub spory. Strony apartamenty i penthouse'y opisują, jak wyglądają obecne oferty.

Zakup willi przez cudzoziemca obejmuje zwykle dwa odrębne prawa: dzierżawę gruntu i własność domu, który na nim stoi. Dzierżawę rejestruje się w urzędzie ziemskim w tytule własności gruntu. Własność domu to osobna kwestia: trzeba ją samodzielnie ustalić i udokumentować (to, jakie dokumenty ją potwierdzają dla konkretnego domu, sprawdza Twój prawnik) i zarejestrować w urzędzie ziemskim, jeśli wymaga tego prawo. Książka meldunkowa domu (tabien baan, „niebieska książka”) pokazuje, kto mieszka pod danym adresem; sama w sobie nie dowodzi, kto jest właścicielem budynku. Dzierżawa na okres dłuższy niż trzy lata musi mieć formę pisemną i być zarejestrowana, aby była skuteczna poza trzy lata, a 30 lat to okres maksymalny; cokolwiek broszura mówi o „30 + 30 + 30”, pewny jest tylko zarejestrowany okres, przyszłe przedłużenia nie są gwarantowane, niezależnie od renomy dewelopera, a do dzisiejszej obietnicy przedłużeń należy podchodzić ostrożnie, a nie na niej polegać. Twój prawnik czyta umowę dzierżawy pod kątem okresu, zapisów o przedłużeniu, cesji i dziedziczeniu oraz tego, co się dzieje, gdy właściciel gruntu go sprzeda, i sprawdza, czym udokumentowana jest własność domu.

Wille na Phuket znajdują się przeważnie na zamkniętych osiedlach z własnym regulaminem, ochroną i wspólną infrastrukturą, więc do ceny dochodzą opłaty osiedlowe, a w niektórych projektach także obsługa najmu, jeśli zamierzasz dom wynajmować. Przed decyzją poproś o regulamin osiedla i aktualny cennik opłat. Nasza strona willi i strony okolic, na przykład Bang Tao i Laguna, opisują osiedla, które obecnie oferujemy.

Co do zasady kupujący z zagranicy nie posiada gruntu na Phuket na swoje nazwisko, a ustawowe wyjątki są wąskie i warunkowe. Grunt jest dla cudzoziemców istotny przede wszystkim wtedy, gdy dzierżawią działkę i budują na niej willę — z zarejestrowaną dzierżawą i własnością domu ustaloną na Twoje nazwisko; każda inna droga, w tym własność przez rzeczywistą tajską spółkę, wymaga niezależnej porady prawnej i nie jest skrótem. Takie decyzje podejmuje się z prawnikiem, nie z agentem. My możemy pokazać Ci działki obecnie na sprzedaż, wyjaśnić, jaki tytuł własności ma każda z nich, i skontaktować Cię ze sprzedającym.

Rezerwacja. Po wyborze nieruchomości sprzedający lub deweloper prosi o umowę rezerwacyjną i zaliczkę, która wycofuje nieruchomość z rynku na uzgodniony okres, dopóki trwają sprawdzenia. Zanim zapłacisz, przeczytaj, od czego zaliczka jest uzależniona i kiedy podlega zwrotowi.

Badanie stanu prawnego (due diligence). Twój prawnik sprawdza tytuł własności w urzędzie ziemskim (rodzaj tytułu, zarejestrowanego właściciela, hipoteki, dzierżawy, służebności i inne wpisane prawa i obciążenia), prawny dostęp do drogi publicznej, przeznaczenie terenu i zasady zagospodarowania działki, pozwolenie na budowę oraz, jeśli projekt ich wymaga, zgody środowiskowe; w przypadku kondominium — rejestrację budynku na podstawie ustawy o kondominiach, potwierdzenie, że lokal można przenieść w ramach puli dla cudzoziemców, oraz zaświadczenie o braku zaległości (debt-free certificate) wydane dla lokalu przez osobę prawną kondominium; w przypadku projektu w budowie — wymagane dla niego pozwolenia i rejestracje (inne dla kondominium, inne dla osiedla willi) oraz weryfikację dewelopera i spółki sprzedającej, np. jej rejestracji, zarządu i ewentualnych sporów sądowych; a także sprawozdania osoby prawnej kondominium i zaległości. Niezależna weryfikacja prawna tych punktów jest zdecydowanie zalecana przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Umowa sprzedaży. Umowa ustala cenę, harmonogram płatności, kto płaci które opłaty w urzędzie ziemskim, termin przekazania oraz co wchodzi w zakres (meble, sprzęty, miejsce parkingowe). Przy nowej inwestycji ustala też etapy budowy i środki ochrony na wypadek opóźnień. Zdecydowanie zalecamy podpisanie jej dopiero po sprawdzeniu przez prawnika.

Płatność. Przy apartamencie kupowanym na własność drogą przelewu z zagranicy środki pokrywające co najmniej cenę zakupu są przesyłane z zagranicy w walucie obcej, jak opisano wyżej, odpowiednio wcześnie, aby bank zdążył wystawić formularz FET lub inny dowód wymagany przez urząd ziemski. Płatności etapowe przy zakupie w budowie podążają za harmonogramem z umowy; zapytaj prawnika, jak przesyłać każdą ratę, aby przy przeniesieniu własności udokumentowana była cała kwota.

Rejestracja w urzędzie ziemskim. Dwa główne rodzaje zakupu rejestruje się inaczej. W przypadku lokalu w kondominium przenoszona jest własność, a tytuł lokalu zostaje przepisany na kupującego. W przypadku willi dzierżawa gruntu zostaje wpisana do tytułu gruntu, a przeniesienie własności domu jest dokumentowane i — jeśli wymaga tego prawo — rejestrowane osobno; obie procedury nie muszą przebiegać tak samo. Rejestracja odbywa się w prowincjonalnym urzędzie ziemskim, z udziałem stron albo pełnomocnika, często Twojego niezależnego prawnika. Urząd ziemski ma własny formularz pełnomocnictwa i wymagania co do dokumentów, a pełnomocnictwo podpisane poza Tajlandią może wymagać poświadczenia notarialnego i uwierzytelnienia, np. przez ambasadę lub konsulat Tajlandii, zanim zostanie przyjęte. Należne opłaty i podatki płaci się przy rejestracji, a zaktualizowane dokumenty są zwykle wydawane tego samego dnia.

Przekazanie. Otrzymujesz klucze, liczniki, inwentarz mebli, dokumenty osoby prawnej kondominium oraz rejestrację na osiedlu lub w budynku. Zachowaj każdy rachunek i dokument z zakupu: będą ważne przy sprzedaży.

Rola Planetarium. Przygotowujemy krótką listę nieruchomości według Twojego budżetu, okolic i planowanego sposobu korzystania; pokazujemy je osobiście na Phuket lub przez wideorozmowę na żywo, jeśli nie ma Cię jeszcze na wyspie; i koordynujemy komunikację oraz dokumenty między Tobą, Twoim prawnikiem a sprzedającym lub deweloperem aż do przekazania. Sprawdzenia prawne i rejestracja to praca Twojego prawnika; my działamy obok niego, nie zamiast.

Kwoty należne w urzędzie ziemskim wynikają z tajskiego prawa i z wartości szacunkowej, jaką urząd ziemski przypisuje nieruchomości; zmieniają się i zależą od nieruchomości, dlatego poproś o pisemne wyliczenie dla swojego konkretnego zakupu. Rodzaje kosztów, które trzeba przewidzieć, są następujące.

Opłata rejestracyjna (za przeniesienie własności), naliczana od wartości szacunkowej urzędu ziemskiego na podstawie rozporządzeń ministerialnych wydanych do kodeksu ziemskiego i ustawy o kondominiach. Specjalny podatek od działalności gospodarczej (specific business tax), należny od sprzedającego, gdy nieruchomość jest sprzedawana w ramach działalności lub w ciągu kilku lat od nabycia, na podstawie kodeksu podatkowego (Revenue Code) i wydanego do niego dekretu królewskiego; gdy nie ma zastosowania, zamiast niego pobierana jest opłata skarbowa od przeniesienia, więc oba nigdy nie występują razem. Podatek dochodowy sprzedającego od dochodu ze sprzedaży, pobierany u źródła przez urząd ziemski przy rejestracji. Przy dzierżawie gruntu — opłata rejestracyjna i opłata skarbowa od umowy dzierżawy, naliczane od wartości dzierżawy, a nie od przeniesienia własności. Przy kondominium — składka na fundusz remontowy przy przeniesieniu i dalej opłaty za części wspólne; przy willi — opłaty osiedlowe. Honorarium Twojego prawnika oraz wynagrodzenie agencji, jeśli przewiduje je Twoja umowa. Ten przewodnik celowo nie podaje stawek: zależą od wartości szacunkowej, rodzaju transakcji i sytuacji sprzedającego, a dla niektórych zakupów mieszkaniowych wprowadza się czasem tymczasowe obniżki opłat, z warunkami dotyczącymi nieruchomości, jej ceny i kupującego, które mogą Cię nie obejmować. Twój prawnik powie, jakie stawki i ulgi obowiązują w dniu Twojej rejestracji.

Prawo podatkowe wskazuje, kto jest zobowiązany do zapłaty części tych kwot: specjalny podatek od działalności gospodarczej albo opłata skarbowa oraz podatek pobierany u źródła od sprzedaży obciążają co do zasady sprzedającego. Umowa sprzedaży może jednak inaczej rozłożyć ciężar ekonomiczny — na przykład dzieląc opłatę za przeniesienie własności albo przenosząc na kupującego kwotę, którą zgodnie z prawem płaci sprzedający; to kwestia negocjacji, nie zwyczaju, a takie uzgodnienie nie zmienia tego, kto jest zobowiązany wobec organu podatkowego. Przed podpisaniem poproś na piśmie o podział każdej opłaty i podatku i nie traktuj niczego jako ustalonego, dopóki nie znajdzie się w umowie. Przy nowej inwestycji częścią tej samej rozmowy są harmonogram płatności dewelopera i ewentualna sprzedaż na raty.

Gotową nieruchomość z rynku wtórnego można obejrzeć w rzeczywistym stanie, jej osoba prawna lub osiedle mają historię, a rejestracja może nastąpić zaraz po sprawdzeniach. Pytania dotyczą stanu budynku, opłat i ewentualnych zaległości oraz tego, co dokładnie wchodzi w zakres sprzedaży.

Nowa inwestycja albo projekt wciąż w budowie oferuje współczesny projekt i harmonogram płatności rozłożony na czas budowy — za cenę ryzyka terminów i realizacji. Pytania dotyczą pozwoleń projektu i dotychczasowych realizacji dewelopera, etapów budowy i płatności w umowie, tego, co się dzieje przy opóźnieniu przekazania, a w przypadku kondominium — czy pula dla cudzoziemców będzie nadal dostępna w chwili rejestracji, a nie tylko przy rezerwacji.

Zachodnie wybrzeże wokół Bang Tao i Laguny, Layan, Surin i Kamala ma największy wybór kondominiów resortowych i osiedli willi z basenem oraz najwyższe ceny. Patong i Kata to ugruntowane miejscowości plażowe południowego zachodu z wieloma lokalami z widokiem na morze. Rawai i Nai Harn to mieszkalne południe wyspy, popularne wśród osób mieszkających tu na dłużej, z willami i mniejszymi projektami apartamentowymi w niższych cenach wejścia. W głębi wyspy Kathu i Phuket Town oferują codzienne życie i rozsądne ceny.

Ceny się zmieniają, dlatego ten przewodnik żadnych nie podaje; każda strona okolicy i typu nieruchomości powyżej pokazuje aktualnie dostępne oferty z cenami ofertowymi, a główna strona sprzedaży obejmuje całą wyspę. Jeśli przeprowadzasz się tu na stałe, a nie inwestujesz, nasz przewodnik o emeryturze na Phuket porównuje okolice i rodzaje domów pod kątem codziennego życia.

Powyższe zasady streszczono na podstawie tajskiego prawa i informacji urzędowych, które są wiążące w języku tajskim: ustawy o kondominiach (Condominium Act) B.E. 2522 (1979), w szczególności jej przepisów o własności cudzoziemców i o dowodzie wprowadzenia środków do Tajlandii; kodeksu ziemskiego (Land Code) B.E. 2497 (1954) o nabywaniu gruntów przez cudzoziemców i o figurantach; kodeksu cywilnego i handlowego o najmie nieruchomości, w tym zasady rejestracji powyżej trzech lat i maksimum 30 lat; wykazu opłat rejestracyjnych, podatków i opłat skarbowych Departamentu Ziemskiego; strony Departamentu Skarbowego o specjalnym podatku od działalności gospodarczej oraz przepisów kodeksu podatkowego o poborze podatku przy rejestracji; a także strony tajskiego portalu rządowego o nabywaniu własności lokalu w kondominium przez cudzoziemca. Źródła te są po tajsku lub po angielsku; angielskie wersje tajskich ustaw są tłumaczeniami nieoficjalnymi, a w razie rozbieżności obowiązuje tekst tajski. Sprawdzono 29 października 2026 r.