Mentions légales
La propriété immobilière en Thaïlande pour les acheteurs étrangers
Informations générales pour les clients
Les programmes immobiliers neufs en Thaïlande respectent généralement des standards homogènes à l'échelle d'un projet :
- les maisons et leurs terrains se situent dans un périmètre clos et clôturé ;
- les équipements essentiels tels que le stationnement, un service de sécurité, une entrée contrôlée par barrière et une vidéosurveillance 24 h/24 sont assurés ;
- les appartements sont généralement livrés entièrement finis et meublés, prêts à habiter ;
- les équipements communs — pouvant comprendre une piscine, un espace enfants, une salle de sport, une bibliothèque, une salle de cinéma et une salle de jeux — sont en général inclus sans frais supplémentaires ;
- chaque programme dispose d’une société de gestion responsable des parties communes.
Cette société de gestion peut également prendre en charge la mise en location de votre bien et le transfert des revenus sur votre compte bancaire pendant vos absences de Thaïlande. Les services proposés, et les frais correspondants, varient d'un programme à l'autre et sont précisés dans les documents propres à chaque projet.
La propriété immobilière en Thaïlande
La Thaïlande offre deux principales structures de détention pour les biens résidentiels : la pleine propriété (freehold) et le bail à long terme (leasehold).
La propriété en un coup d’œil
Que peut posséder un acheteur étranger en Thaïlande ?
Trois situations courantes, chacune avec ses conditions. Un avocat thaïlandais indépendant doit confirmer la structure adaptée à un bien précis.
Qu’achetez-vous ?
Un appartement en copropriété
Pleine propriété, dans le quota étranger
- Condition clé
- La pleine propriété étrangère dépend de l’éligibilité de l’acheteur et du quota étranger de l’immeuble, qui porte sur 49 % au plus de la surface totale des lots, et non sur leur nombre. Toute autre formule exige un examen juridique au cas par cas.
Ce que vous détenez et ce qu’il faut vérifier: Un appartement en copropriété
- Vous pouvez détenir
- Le lot lui-même, avec le droit de le vendre, le louer, le donner ou le transmettre.
- Un avocat indépendant vérifie
- Son titre et son appartenance au quota étranger. Vérifiez les documents et exigences de paiement avec l’avocat et la banque concernée.
Un bien en bail
Leasehold, un bail à long terme enregistré
- Condition clé
- La durée initiale enregistrée peut aller jusqu’à 30 ans. Tout renouvellement est un arrangement distinct et ultérieur, non garanti.
Ce que vous détenez et ce qu’il faut vérifier: Un bien en bail
- Vous pouvez détenir
- Le droit d’usage du bien pendant le bail ; il peut être cédé, transmis ou loué pour la durée restante.
- Un avocat indépendant vérifie
- À qui appartient le bien loué, l’enregistrement du bail, et ce que prévoient réellement ses clauses de renouvellement et de cession.
Une villa ou maison avec terrain
Bâti et terrain : deux questions distinctes
- Condition clé
- Un étranger ne peut pas, à ce jour, acquérir le terrain en pleine propriété. Les droits fonciers passent généralement par un bail ou une société thaïlandaise légalement constituée ; les prête-noms sont illégaux.
Ce que vous détenez et ce qu’il faut vérifier: Une villa ou maison avec terrain
- Vous pouvez détenir
- Le bâti, qui peut être détenu en pleine propriété.
- Un avocat indépendant vérifie
- Le titre Chanot, le livret de maison, le bail foncier ou la structure sociétaire, et qui la contrôle.
Information générale, pas un conseil juridique. Les lois, quotas et pratiques évoluent, et aucune structure ne convient à tous les acheteurs ni à tous les biens.
Pleine propriété (Freehold)
Dans le cadre de la pleine propriété, l'acquéreur reçoit la pleine propriété du bien et dispose du droit de le vendre, de le louer, de le donner ou de le transmettre par héritage.
- Les ressortissants étrangers peuvent détenir jusqu'à 49 % de la surface habitable d'un immeuble en copropriété — le « quota étranger ». Les 51 % restants sont réservés aux citoyens thaïlandais ou aux entités enregistrées en Thaïlande, et constituent ce que l'on appelle généralement le quota thaïlandais.
- Des structures sociétaires peuvent, dans certaines circonstances, permettre à des étrangers d'accéder à des lots du quota thaïlandais. Leur disponibilité et leur pertinence dépendent du projet concerné ainsi que du droit et des pratiques en vigueur au moment considéré.
- Les taxes, droits, frais d'enregistrement et coûts de transfert varient selon la transaction et sont répartis entre les parties selon le contrat de vente ; les taux applicables doivent être confirmés auprès du Bureau des terres (Land Office) ou d'un conseiller qualifié pour la transaction concernée.
Bail à long terme (Leasehold)
Le bail à long terme consiste en une location de longue durée. La durée initiale du bail enregistré peut aller jusqu'à 30 ans. Tout renouvellement ou prolongation au-delà de la durée initiale constitue un arrangement distinct conclu ultérieurement, soumis au droit thaïlandais ainsi qu'à un accord valide et à un enregistrement à ce moment-là — il n'est pas garanti.
- Les biens en leasehold restent cessibles, transmissibles par héritage et louables pour la durée restante du bail.
- La valeur de marché des biens en leasehold est généralement un peu inférieure à celle de biens comparables en pleine propriété.
- Les taxes, droits, frais d'enregistrement et coûts de transfert applicables au leasehold varient selon la transaction ; les taux applicables doivent être confirmés auprès du Bureau des terres (Land Office) ou d'un conseiller qualifié au moment considéré.
Enregistrement de villas via une société
Les villas et maisons de ville comprenant un terrain recourent fréquemment à des montages en deux contrats, séparant la propriété du bâti — qui peut être détenue en pleine propriété — des droits sur le terrain. Le droit thaïlandais ne permet pas actuellement aux ressortissants étrangers d'acquérir un terrain en pleine propriété : les droits fonciers sont donc généralement détenus par bail à long terme ou via une société thaïlandaise.
- Une société thaïlandaise utilisée en lien avec des droits fonciers doit être légalement constituée, avec des associés réels détenant de véritables parts dans la société ; les montages recourant à des actionnaires prête-noms, où des parts sont détenues sur le papier pour le compte d'une partie étrangère sans participation réelle, sont illégaux au regard du droit thaïlandais.
- La manière dont une telle société est structurée, ainsi que les droits et pouvoirs dont dispose réellement chaque associé, relèvent du droit thaïlandais des sociétés ; les acheteurs ne doivent présumer d'aucun niveau particulier de contrôle ou de pouvoir de signature sans un conseil juridique indépendant.
- L'acquéreur détient les parts de la société, et la société détient les droits fonciers, le bâti étant détenu séparément.
- Les titres de propriété fonciers en Thaïlande comprennent généralement un titre Chanot ainsi qu'un livret de maison (le « Bluebook ») précisant les éléments de propriété du bâti.
Les implications juridiques, fiscales et pratiques de ces montages sont complexes et susceptibles d'évoluer. Obtenez toujours un conseil indépendant auprès d'un avocat thaïlandais qualifié et, le cas échéant, d'un conseiller fiscal avant de vous engager.