Informations générales pour les clients

Les programmes immobiliers neufs en Thaïlande respectent généralement des standards homogènes à l'échelle d'un projet :

• les maisons et leurs terrains se situent dans un périmètre clos et clôturé ;
• les équipements essentiels tels que le stationnement, un service de sécurité, une entrée contrôlée par barrière et une vidéosurveillance 24 h/24 sont assurés ;
• les appartements sont généralement livrés entièrement finis et meublés, prêts à habiter ;
• les équipements communs — pouvant comprendre une piscine, un espace enfants, une salle de sport, une bibliothèque, une salle de cinéma et une salle de jeux — sont en général inclus sans frais supplémentaires ;
• chaque programme dispose d’une société de gestion responsable des parties communes.

Cette société de gestion peut également prendre en charge la mise en location de votre bien et le transfert des revenus sur votre compte bancaire pendant vos absences de Thaïlande. Les services proposés, et les frais correspondants, varient d'un programme à l'autre et sont précisés dans les documents propres à chaque projet.

La propriété immobilière en Thaïlande

La Thaïlande offre deux principales structures de détention pour les biens résidentiels : la pleine propriété (freehold) et le bail à long terme (leasehold).

Pleine propriété (Freehold)

Dans le cadre de la pleine propriété, l'acquéreur reçoit la pleine propriété du bien et dispose du droit de le vendre, de le louer, de le donner ou de le transmettre par héritage.

• Les ressortissants étrangers peuvent détenir jusqu'à 49 % de la surface habitable d'un immeuble en copropriété — le « quota étranger ». Les 51 % restants sont réservés aux citoyens thaïlandais ou aux entités enregistrées en Thaïlande, et constituent ce que l'on appelle généralement le quota thaïlandais.
• Des structures sociétaires peuvent, dans certaines circonstances, permettre à des étrangers d'accéder à des lots du quota thaïlandais. Leur disponibilité et leur pertinence dépendent du projet concerné ainsi que du droit et des pratiques en vigueur au moment considéré.
• Les taxes, droits, frais d'enregistrement et coûts de transfert varient selon la transaction et sont répartis entre les parties selon le contrat de vente ; les taux applicables doivent être confirmés auprès du Bureau des terres (Land Office) ou d'un conseiller qualifié pour la transaction concernée.

Bail à long terme (Leasehold)

Le bail à long terme consiste en une location de longue durée. La durée initiale du bail enregistré peut aller jusqu'à 30 ans. Tout renouvellement ou prolongation au-delà de la durée initiale constitue un arrangement distinct conclu ultérieurement, soumis au droit thaïlandais ainsi qu'à un accord valide et à un enregistrement à ce moment-là — il n'est pas garanti.

• Les biens en leasehold restent cessibles, transmissibles par héritage et louables pour la durée restante du bail.
• La valeur de marché des biens en leasehold est généralement un peu inférieure à celle de biens comparables en pleine propriété.
• Les taxes, droits, frais d'enregistrement et coûts de transfert applicables au leasehold varient selon la transaction ; les taux applicables doivent être confirmés auprès du Bureau des terres (Land Office) ou d'un conseiller qualifié au moment considéré.

Enregistrement de villas via une société

Les villas et maisons de ville comprenant un terrain recourent fréquemment à des montages en deux contrats, séparant la propriété du bâti — qui peut être détenue en pleine propriété — des droits sur le terrain. Le droit thaïlandais ne permet pas actuellement aux ressortissants étrangers d'acquérir un terrain en pleine propriété : les droits fonciers sont donc généralement détenus par bail à long terme ou via une société thaïlandaise.

• Une société thaïlandaise utilisée en lien avec des droits fonciers doit être légalement constituée, avec des associés réels détenant de véritables parts dans la société ; les montages recourant à des actionnaires prête-noms, où des parts sont détenues sur le papier pour le compte d'une partie étrangère sans participation réelle, sont illégaux au regard du droit thaïlandais.
• La manière dont une telle société est structurée, ainsi que les droits et pouvoirs dont dispose réellement chaque associé, relèvent du droit thaïlandais des sociétés ; les acheteurs ne doivent présumer d'aucun niveau particulier de contrôle ou de pouvoir de signature sans un conseil juridique indépendant.
• L'acquéreur détient les parts de la société, et la société détient les droits fonciers, le bâti étant détenu séparément.
• Les titres de propriété fonciers en Thaïlande comprennent généralement un titre Chanot ainsi qu'un livret de maison (le « Bluebook ») précisant les éléments de propriété du bâti.

Les implications juridiques, fiscales et pratiques de ces montages sont complexes et susceptibles d'évoluer. Obtenez toujours un conseil indépendant auprès d'un avocat thaïlandais qualifié et, le cas échéant, d'un conseiller fiscal avant de vous engager.